Главная › Новости

Индустриальный интерес

Опубликовано: 27.10.2018

№ 1 (43) (2011)

По итогам 2010 года было зафиксировано оживление региональных рынков складских помещений, а в отдельные периоды года даже наблюдалось преобладание региональных сделок над объемом транзакций в столичном регионе, утверждают эксперты. На данный момент качественных площадей на рынке ЮФО не более 130 тыс. кв. м. Все они имеют своих арендаторов. Помещений более низкого качества (С, D класса) — около 2 млн. кв. м. В Южном федеральном округе единственным городом, где представлены качественные складские объекты А и В классов, эксперты называют Ростов-на-Дону. По данным компании GVA Sawyer, общая площадь этих объектов — 156 тыс. кв. метров, что составляет 32% от общего объема рынка. Общий объем предложения на складской недвижимости Ростова-на-Дону составляет порядка 486 тыс. кв. метров.

Из крупных проектов класса А на рынке известен проект, реализованный в Аксайском районе Ростовской области компанией «Мегалоджикс Лимитед» (совместное на паритетных условиях предприятие британской инвестиционной и девелоперской компании Raven Russia. В марте 2009 года была введена в строй первая очередь логопарка класса А площадью 100 тыс. кв. метров стоимостью $148 млн. Первая очередь логопарка, расположенного на северо-востоке от Ростова у трассы М-4 «Дон», составляет 100 тыс. кв. метров. Из них 87 тыс. кв. метров занимают складские помещения, 8 тыс. кв. м — мезонинная зона для упаковки, 5 тыс. кв. м — офисные помещения. Вторую очередь проекта компания планировала начать в третьем квартале 2009 года. Общий размер комплекса после ее ввода должен был составить 228 тыс. кв. метров. Однако пока эта часть остается замороженной, как и множество других проектов в регионе.

Кроме Логопарк «Дон» (Raven Russia) класса А на рынке логистических услуг в Ростовской области реализованы еще несколько проектов достаточно высокого класса. Это терминал «НЛК-Батайск» (Itella Logistics) общей площадью 10 тыс. кв. м. Полезная высота — 12,5 м, емкость склада —18000 паллето-мест. В терминале оказывают полный комплекс услуг в соответствии с международными стандартами качества.

Другой крупный игрок рынка — ООО «Северо-Кавказское логистическое предприятие» общей площадью 25000 кв. м. В компании используют адресное хранение и оказывают полный цикл логистических услуг. Предоставляют большой комплекс логистических услуг также в ООО «Служба перевозки» общей площадью 7000 кв. м и высотой потолков 3 метра. По данным компании «Эспро Девелопмент», запросы местных потенциальных арендаторов достаточно сильно отличаются от Москвы, Центрального и Северо-Западного округов, где, как правило, потребности клиентов логистических комплексов начинаются от 1,5-2 тыс. и дальше счет идет на десятки тысяч. Средняя площадь, которая интересует потенциального арендатора на юге России, гораздо меньше. Основной спрос формируют местные компании, а федеральные игроки представлены пока слабо, тем не менее они начинают выходить на этот рынок. Это дистрибьюторы, ретейлеры, торговые сети. Эксперты отмечают, что местные компании только начинают переключаться со старых овощехранилищ на объекты класса А и В. Зато у федеральных игроков запросы идут на более высококлассные склады, поскольку те технологии, которые они используют в своей работе, не могут быть использованы на низкоклассных складах. Именно поэтому среди городов с наибольшим потенциалом логистического развития эксперты выделяют Ростов, что обусловлено местоположением города «на перекрестке всех дорог». Эксперты также отмечают в этом списке Краснодар, поскольку Краснодарский край сейчас активно развивается, в основном из-за Сочи. На Кубани сегодня крупные объекты находятся в замороженной стадии с перспективой переориентации в логистические терминалы. Таким примером являются четыре складских терминала «Девелопмент-Юга», которые в кризис были заморожены (один из них находится в стадии возведения стен), но в настоящее время начались работы по реконцепции складов в логистические терминалы. Выделяют также активное развитие Кавминвод со Ставрополем, особенно после того как регион стал центром Северо-Кавказского округа. К строящимся объектам здесь можно отнести только «Кулон-Югрос» (объект реализуется в формате built-to-suit). С точки зрения логистики, Волгоградская область занимает также выгодное географическое положение в ЮФО, гранича с Ростовской, Воронежской, Саратовской, Астраханской областями, Республикой Калмыкия, Казахстаном, что позволяет оптимизировать транспортные расходы на поставку производимой продукции на юге России. Однако крупные логистические проекты в регионе так и не были начаты.

Как полагает часть участников рынка, в ближайшие два года ничего нового на рынке логистики и ЮФО, и СКФО возведено не будет, так как практически все крупные проекты были надолго заморожены из-за снижения доходности и сроков окупаемости бизнеса. Эксперты прогнозируют, что только к концу 2011 года рынок начнет оживать и займется строительством под конкретного заказчика. «Активного роста рынка в 2010 году не произошло. В то же время тенденция к стабилизации явно наметилась. Поскольку спрос на складские помещения напрямую зависит от развития других отраслей, то этот фактор и будет формировать основную тенденцию в будущем», — говорит Юрий Тараненко, директор компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». Тренд, который сформировался в середине 2009 года, — переориентация на рынок покупателя и строительство объектов по схеме built-to-suit, диктовал «свои правила» и в 2010 году. Как считает представитель GVA Sawyer в Краснодарском крае Евгений Панасенко, сегодня рынок все еще принадлежит арендатору, желающему въехать в объект, который подходит его потребности. Для этой цели формат built-to-suit является оптимальным. «Спекулятивный склад вряд ли можно окупить по ставкам аренды, существующим сегодня на рынке, и никто не готов к такому риску», — утверждает эксперт. По мнению аналитиков, ряд крупных компаний принимает решение о строительстве собственных складских и логистических комплексов, тем самым уменьшая долю потенциальных арендаторов. В такой ситуации девелоперы еще дальше откладывают планы по строительству новых объектов (сектор и без того менее доходный, чем другие сектора недвижимости). Однако стоит отметить возобновление интереса к индустриальной недвижимости в ЮФО, а также к логистическим объектам, которые существенно отличаются от классических объектов складской недвижимости. Именно эти объекты в 2011-2012 годах будут привлекать интерес девелоперов, которые занимаются строительством складских и производственных объектов.

«Нужно понимать, что логистика — это в первую очередь управление технологическими процессами обработки грузов и товародвижением, реализация которых осуществляется на производственных площадях. Понятно, что рынок этот востребован, и сюда бросилось много инвесторов еще до кризиса, — говорит генеральный директор Северо-Кавказского логистического предприятия Виктор Халын. — Это были инвесторы как с собственными средствами, так и с кредитами. Они взяли землю, построили склады класса А со всей необходимой инфраструктурой. А работы нет, потому что инвестор был непрофильный. И далее пошла российская сдача в аренду. Нанимай сам людей, заполняй место, и работай сам со своим грузом. Но это ошибка. «На примере хороших крупных компаний с инвестиционным, но непрофильным капиталом видно, как это произошло. Выходя на рынок, они объявили о строительстве нескольких очередей, а в итоге построили только первую очередь, и даже в 2008 году помещения были не до конца заполнены. Условия работы, предлагаемые многими современными компаниями практически одинаковы: берите в аренду, ставьте стеллажи и занимайтесь логистикой сами. Если не можете, то мы порекомендуем компанию. Тогда как любой поклаже-датель хочет получить весь комплекс логистических услуг в одном месте и сразу. В итоге площади остались невостребованными». Впрочем, как отмечает управляющий региональными проектами Raven Russia Александр Борисенко, оживление на складском рынке очевидно. По его мнению, рост спроса со стороны арендаторов должен явиться стимулом к возобновлению ранее замороженных проектов. Как отмечает эксперт, сегодня происходит активизация спроса на все проекты складской сети класса А в России, в том числе и на юге на площади в «Логопарке Дон». По его словам, рост отмечается со второго квартала 2010 года. «За этот период в логопарке были сданы в аренду 30 тыс. кв. метров площадей. Кроме появления новых арендаторов, приятно отметить, что компания Х5 Retail Group увеличила арендуемую площадь в нашем комплексе на 50%, — подчеркивает управляющий. — Спрос на наши складские площади быстро растет, так как «Логопарк Дон» является единственным крупномасштабным складским комплексом класса А в Ростове-на-Дону. Говоря о планах Raven Russia, мы планируем начать строительство второй очереди «Логопарка Дон» по достижении 100-процентной заполняемости первой очереди и при условии подписания предварительного договора аренды на площади второй очереди». Александр Борисенко добавляет, что на сегодняшний день компания может предложить так называемое строительство built-to-suit — возведение объекта под конкретного клиента на участке второй очереди. В компании «Миэль» предположили, что к концу 2011 года наметится дефицит некоторых видов складов. Недостаток площадей наблюдали преимущественно в сегменте холодильных и морозильных складов, а также в сегменте качественных складских помещений. По итогам 20Ю года общий уровень вакантных площадей тоже снизился, приблизившись к предсказанному ранее среднему показателю в ЮФО. В компании также признают, что к концу 20Ю года наиболее востребованным форматом работы стал built-to-suit. Хотя BTS-проекты несут определенные выгоды для девело-перов и инвесторов: строя склады под конкретного клиента, можно не сомневаться в их актуальности, однако в этом формате есть и минусы. Девелоперу иногда невыгодно подстраиваться под одного клиента, если можно построить один большой комплекс и раздать его в аренду разным клиентам. Однако эксперты все же приходят к выводу, что в связи с новыми реалиями рынка и экономической ситуации в целом формат классических складских помещений будет уходить. По прогнозам Евгения Па-насенко, в том виде, в котором объекты были заявлены, завершаться они не будут. В скором времени на место прошлого придет совершенно новый формат для ЮФО — индустриальные парки и логистические терминалы.

В данное время на проектном этапе или в начале строительства с вводом в эксплуатацию в 2011-2012 гг. находятся:

— британская компания London&Rеgionаi Properties (L&RP), которая заявляла о намерении построить в Ростове логистический комплекс класса А и гостинично-деловой центр площадью 30 тыс. кв. м;

— компания MLP (Международное логистическое партнерство, Франция), объявившая о намерении построить в Ростовской области до 2010 г. логистический комплекс класса А;

— московская девелоперская компания Hermitage Construction & Management, которая заявила о намерении построить в Ростовской области офисно-логистический комплекс класса А общей площадью 70 тыс. кв. м;

— ОАО «РЖД», которое планирует создать в крупнейших транспортных узлах России 8-10 логистических центров в течение ближайших 2-3 лет, один из которых планируется построить в Ростове;

— «Аптечная сеть 36,6», которая намерена в течение трех лет создать логистический региональный центр на базе уже имеющихся складов в Ростове. Будучи крупным импортером, «36,6» намерена сама контролировать процесс передвижения своей продукции;

— компания «Дарус», выпускающая лакокрасочные материалы, намерена построить 5 тыс. кв. м на ул. Каширской;

— «КМ-Логистик». Общая площадь — 10 тыс. кв. м, планируется расширение до 30 тыс. кв. м;

— промышленный союз «Новое сотрудничество», владеющий «Ростсельмашем» и «Эмпилсом», планирует создать логистический комплекс класса В площадью 100,8 тыс. кв. м.