Незважаючи на зниження орендної плати, Москва зберігає 8-е місце в списку найдорожчих міст світу за рівнем орендних ставок на офісні приміщення в хмарочосах
Е. Розумний / Відомості
Середня ставка оренди в офісах-хмарочосах Москви, за даними компанії Knight Frank на кінець III кварталу, склала $ 785 за 1 кв. м в рік. Це майже на 20% нижче, ніж в кінці 2014 року ($ 976 за 1 кв. М), і на 7,6% нижче, ніж за підсумками II кварталу поточного року, коли офіс в столичній висотці здавався за ціною $ 850 за 1 кв . м в рік.
У ринкових умовах, що нові об'єкти "Москва-сіті" пропонуються за більш низькими цінами, ніж в діючих вежах, говорить віце-президент з комерційної нерухомості компанії GVA Sawye Олена Шевчук. За її словами, ставки в діючих проектах доходять до $ 800-900 за 1 кв. м на рік без урахування ПДВ і операційних витрат. "У нових вежах власники, звичайно, пропонують більш привабливі для орендарів умови - $ 550-750 за 1 кв. М в рік.", - говорить Шевчук. Крім того, за її словами, власники в "Москва-сіті" готові до різних типів договірних відносин: поточні контракти з фіксацією в доларах, нові орендні пропозиції в рублях, переукладати договори в доларах з договірної фіксацією курсу.
Knight Frank відзначає, що в висотних вежах Москви "ставки оренди на офіси відрізняються на 10-15% в залежності від висоти поверху і якості обробки приміщення". Верхні поверхи хмарочосів традиційно дорожче через видових характеристик - мати офіс там вважається престижно. Однак ріелтори в Москві не спостерігають підвищеного попиту на цей сегмент, як це відбувається в інших мегаполісах світу. Більш того, частина орендарів воліють блоки в нижній і середній частинах будівель приблизно до 20-го поверху. Це пов'язано з тим, що для багатьох співробітників компаній постійне перебування на висоті пов'язане зі стресом. Крім того, компанії продовжують урізати витрати через кризу і не готові переплачувати за панорамні види. Залежність ставки оренди від поверху або панорамного виду, звичайно, є, але це не основний фактор формування ставки. В рамках переговорів з орендарем враховуються всі комерційні умови - загальна орендована площа, термін договору, умови по обробці площ і т. П. Якщо орендар розглядає аналогічні площі на різних поверхах, то різниця в ціні «за висотність» може становити в середньому 10-15 %.
За підрахунками Knight Frank, обсяг пропозиції офісів у введених в експлуатацію столичних вежах-хмарочосах становить 780 000 кв. м. Майже третина офісів в столичних хмарочосах пустує - рівень вакантних площ становить 26% (близько 200 000 кв. м). У стадії будівництва знаходиться ще близько 160 000 кв. м. У 2015 р експлуатацію була введена тільки одна офісна вежа - «Еволюція» в складі ММДЦ «Москва-сіті» висотою понад 107 м, офісна площа якої становить 79 053 кв. м.
Тим часом, за словами президента керуючої структури територією «Москва-сіті» Дмитра Гранова, діловий центр більш суттєво відстає за показниками вакантності офісів. За словами Гранова, у вересні кількість вільних офісних площ досягло 37-38% (відповідна інформація наведена на сайті керуючої структури). Причину такого відставання Гранів бачить в стрімкому розвитку ділового центру: за останні 18 місяців були здані в експлуатацію чотири нових офісних будівлі, в результаті чого загальна площа офісів в центрі збільшилася на 320 000 кв. м - саме вони впливають на лякаючий відсоток.
Директор бізнес-напрямки "Нерухомість" компанії Strategy Capital Advisor Наталія Круглова вважає, що ринок на сьогоднішній день не готовий поглинути такий обсяг площ за поточними цінами. "Високий рівень вакантності в" Сіті "пов'язаний з тим, що одночасно в одній локації виведено на ринок велику кількість рівноцінних пропозицій. Власники, опустивши ціни, не опустили їх настільки, щоб ринок поглинув даний обсяг площ - у орендарів за ті ж або менші гроші є інші, суб'єктивно більш вигідні альтернативи. Відповідно, ми бачимо затоварення ринку. Оскільки площі в будівлі - товар не біржовий, подальшої корекції цін не відбувається, а за поточними цінами ринок не готовий купувати метри в "Сіті", - говорить Кр Глова. Вона впевнена, що зниження цін до $ 300 за 1 кв. м істотно змінило б рівень вакантності в висотках ділового центру.
Генеральний директор компанії Storm Properties Надія Башбинар називає ще одну проблему хмарочосів "Москва-сіті" - це складна транспортна інфраструктура і дефіцит місць для паркування в діловому центрі. "Розширення географії якісних офісних об'єктів на тлі падаючого попиту змушує власників нових об'єктів в боротьбі за орендаря йти на великі поступки. Крім того, висока собівартість будівництва хмарочосів, вартість землі в центрі Москви просто не дозволяють власникам" Сіті "конкурувати з іншими перспективними діловими районами міста ", - говорить Башбинар. "Треба також зазначити, що рівень вакансій істотно розрізняється в об'єктах, введених в 2012-2013 рр і в нових проектах. У вже реалізованих об'єктах рівень заповнення близько 80%. Тому поточна ситуація характеризує не спад попиту на" Сіті ", а відображення різкого падіння ринку на тлі введення великих знакових офісних об'єктів ", - вважає Шевчук з GVA Sawye.
Гранів, в свою чергу, налаштований оптимістично. Він очікує, що угоди по покупці двох веж «Еволюція» та «Євразія» компанією « Транснефть »І структурою ВТБ відповідно можуть завершитися вже до кінця року. І тоді буде досягнутий показник вакантності офісів, позитивно відрізняється від середнього по Москві - 18-19%.
Місто Ставки оренди, за кв. м Зміна до початку 2015 року,% 1 Гонконг $ 2747 1,90% 2 Нью-Йорк $ 1 645 2,00% 3 Токіо $ 1344 3,40% 4 Лондон $ 1311 10,70% 5 Сан-Франциско $ +1129 8,20% 6 Сінгапур $ тисячі дві 1,20% 7 Сідней $ 930 0,70% 8 Москва $ 850 -12,00% 9 Бостон $ 806 0,00% 10 Лос-Анджелес $ 784 0,00% 11 Шанхай $ 782 5,30% 12 Чикаго $ 731 4,60% 13 Пекін $ 720 -1,00% 14 Париж $ 610 1,90% 15 Франкфурт $ 572 0,00%
Незважаючи на зниження орендних ставок, позиція Москви в рейтингу міст світу з найдорожчими офісами в хмарочосах не змінилася в порівнянні з кінця 2014 р Хмарочоси російської столиці - на 8-му місці в світі за вартістю оренди офісів. Про це йдеться в дослідженні Knight Frank про стан ринку оренди в офісних хмарочосах світу (Global Cities Report 2016. Skyscrapers Index).
Найдорожчим містом в світі залишається Гонконг - офіс в хмарочосі цього мегаполісу обійдеться в середньому в $ 2747 за 1 кв. м. При цьому офісні площі в Гонконзі з кінця 2014 р подорожчали на 1,9%. "Висока вартість офісної оренди в хмарочосах Гонконгу обумовлена дефіцитом земельних ресурсів в місті, що змушує девелоперів« конвертувати повітря в будівлі », будуючи висотні об'єкти", - пояснюють аналітики Knight Frank.
Друге і третє місце в рейтингу Knight Frank займають офісні висотки Нью-Йорка ($ тисячі шістсот сорок п'ять за 1 кв. М в рік) і Токіо ($ 1344 за 1 кв. М).
Найвищі темпи зростання орендних ставок на офіси в хмарочосах з кінця 2014 р по II квартал 2015 р показали Лондон (зростання на 10,7% до $ 1311 за 1 кв. М), Сан-Франциско (8,2% до $ 1129) і Шанхай (5,3% до $ 782). У Лондоні сьогодні відзначається найнижчий рівень вакантних площ з 2001 р, що виступає каталізатором зростання орендних ставок. Зростання ринку в сегменті офісної оренди Сан-Франциско стимулюється за рахунок активного розвитку сфери технологій, йдеться в дослідженні.
Варто зазначити, що оренда офісів в хмарочосах по всьому світу переважно зростає. Зниження ставок за період кінець 2014 - II квартал 2015 р показали тільки висотки в Москві (на 12% до $ 850 за 1 кв. М) і Пекіні (на 1% до $ 720 за 1 кв. М). Шість світових столиць: Бостон, Лос-Анджелес, Франкфурт, Мельбурн, Дубай, Тайбей показали нульову динаміку.
А ось за сьогоднішньою ціною офісів "Москва-сіті" ($ 785 за 1 кв. М) в II кварталі можна було зняти робоче місце в хмарочосах Лос-Анджелеса ($ 784 за 1 кв. М) і Шанхая ($ 782 за 1 кв. М) .
