Главная › Новости

Мнение экспертов: половину складских помещений построят именно «под клиента»

Опубликовано: 09.10.2018

Сегодня ежегодный прирост объемов складов, которые потребляет ритейл, насчитывает 20–30 % . По результатам исследований, которые компания CBRE провела в 2013 году, сегодня смена тенденций в сегменте рынка современной недвижимости помещений складского типа в Москве и регионах продиктована потребителем. Наивысшая активность в потреблении площадей складского назначения продемонстрирована специализированными сетевыми ритейлерами.

Сегодня темп прироста объемов складов, которые осваивает ритейл, равен 20–30 % годовых и ритейлерам принадлежит 17 % предложений. Исторически сложилось так, что географически складские площади ритейла размещаются на юге, востоке и юго-востоке, при этом основанная часть площадей занята ритейлом на правах арендаторов. Эксперты прогнозируют растущий спрос на складские помещения и со стороны тех ритейлеров, чья работа осуществляется в режиме online. За 2012 год этим сегментом рынка было поглощено 10 % новых помещений складского типа, в результате чего количественный показатель объема складов, которые заняли online ритейлеры, составил 6 % от общей доли складских помещений, расположенных в Москве и регионах.

По-прежнему в состоянии системного наращивания количества складских площадей остаются и логические операторы. Каждый год этот рыночный сегмент поглощает примерно 15–20 % новых предложений складских помещений. Интерес логистических операторов преимущественно ориентирован в область главных транспортных потоков. Поэтому их склады в основном расположены на севере или юге. В исследовании подчеркнуто, что иностранные компании не часто становятся владельцами собственных складских площадей: их доля в общем показателе составляет не больше чем 10 %. Это можно объяснить несколькими причинами.

Во-первых, обычно для иностранной компании не приемлемо отвлечение капитала, сопряженное с приобретением крупной недвижимости. Во-вторых, бизнес не всегда бывает так успешен, как планируется, и тогда уход с арендованных площадей проще, чем с собственных. Собственность оправданна, когда благодаря ее наличию снижаются другие риски: например, площади в собственности для профессиональных логистов представляют рациональное решение при условии значительных и долгосрочных инвестиций, например — автоматизация склада.

С другой стороны, осуществление строительства под заказ для девелоперов может быть выгоднее, чем строительство типового склада, ведь на начальной стадии проектирования существует возможность исключить опции, ненужные клиенту, и добавить те, которые ему действительно необходимы. При этом переделка готового спекулятивного объекта под BTS будет иметь более высокую стоимость. Обычно BTS уменьшает финансовые риски девелопера, но в это же время сделка BTS занимает гораздо больше времени и характеризуется более сложным исполнением. Как отмечено в отчете CBRE, средняя ставка аренды площадей складского назначения зависит от вида бизнеса.

Максимальная средняя стоимость у складов FMCG, организация логистики которых требует крупных распределительных центров. И если средний размер типового блока по рынку составляет 16 тыс. кв. м, то здесь он уже достигает порядка 34 тыс. кв. м. В результатах последних исследований также отмечена наметившаяся тенденция приобретения складских площадей «про запас». В 2007 году подобная ситуация уже наблюдалась. Этот тренд легко объяснить, ведь свободные площади — это резерв для расширения собственного бизнеса и страховка от вероятного дефицита складов как с одной стороны, так и с другой — средство для извлечения дополнительной прибыли из развивающегося сегмента рынка.

Предложения субаренды зачастую выше, чем ставка аренды напрямую на 7–10 %, и позволяют найти арендаторам площади небольших размеров порядка 1–2,5 тыс. кв. м в течение короткого срока. Согласно полученным данным отчета CBRE, средний показатель размера ставок аренды по Московскому региону зависит от ряда факторов: вида склада, размеров арендуемой площади, месторасположения склада, вида площадей. Например, сухой склад категории В, расположенный на МКАД , могут предлагать за $250 кв. м в год (базовая ставка).

Объекты категории А, расположенные на расстоянии 30 км от МКАД, предлагают по цене $135 кв. м в год. Площади размером меньше 2000 кв. м будут иметь ставку на 25 % выше аналогичных по качеству площадей, но сдаваемых крупными блоками. Директор отдела промышленной и складской недвижимости CBRE в России, Ланс Пилант: «Как и в предыдущем году, в 2013 году показаны интересные изменения в сфере спроса компаний-арендаторов и в сфере сделок, заключаемых по Москве и регионам в складских комплексах категории А.

Логистические компании, ритейлеры (в том числе и операторы торговых сетей и операторы online торговли) и компании сегмента товаров массового потребления нарастили до 75 % свою долю в общем показателе спроса на современные помещения складского типа. В общей доле спроса произошло снижение на 20 % доли компаний-производителей, что объясняется падением объемов производства в московском регионе и высокой концентрацией торговых площадей девелопмента, что в свою очередь легко объяснить увеличенной концентрацией покупателей в столице России.

Также меняется структурная составляющая часть сделок с подобными арендаторами. Более распространенной, чем традиционная долгосрочная аренда, становится модель сделок вида build-to-suit , или BTS — строительство, которое предназначено для конечного, конкретного пользователя. Сегодня некоторые девелоперы стремятся к гибкости в своих предложениях. Объекты, которые они предлагают новым арендаторам, представлены как модели сделок продажи помещений модели BTS и как площади, подлежащие долгосрочной аренде. Лучший тому пример — это такие девелоперы как PNK Group и Radius Group. Мы очень надеемся, что примерно 50 % сделок по Москве и регионам за 2013 год закроются по модели BTS. За весь 2012 год для сравнения, сделки BTS составили лишь 35 % от общего показателя сделок».

Источник: СкладОфис.ру .